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  一、酒店式公寓、公寓式酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店的區(qū)別對(duì)于酒店式公寓、公寓式酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店三種物業(yè)，市場上大多不作區(qū)分，混淆使用。事實(shí)上，上述三種名稱是從不同角度對(duì)物業(yè)進(jìn)行詮釋。酒店式公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是亞洲興起的一種只做服務(wù)、沒有任何酒店經(jīng)營的純服務(wù)公寓。它一般是擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、配備包括廚衛(wèi)在內(nèi)的綜合套間的房子，大廈提供酒店式的商務(wù)服務(wù)、保潔服務(wù)、物業(yè)管理、租賃管理。投資者既可以像購買普通住宅一樣用于自住，又可以交由大廈以酒店的形式出租，獲得投資回報(bào)。因此，酒店式公寓既吸收了星級(jí)酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時(shí)代寫字樓的特點(diǎn)，擁有良好的通訊條件，可針對(duì)性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)，是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店、會(huì)所等多種功能于一體。酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個(gè)性化需求，在裝修上統(tǒng)一為精裝修，提供全套的家居設(shè)計(jì)和電器。對(duì)于不同戶型也有不同的格調(diào)，在服務(wù)上根據(jù)住戶的要求提供酒店式服務(wù)的同時(shí)，附屬設(shè)施還增加了銀行、會(huì)所、小超市等其它項(xiàng)目。在設(shè)計(jì)上，由于酒店式公寓項(xiàng)目的客戶群大多是知名跨國企業(yè)高級(jí)員工、經(jīng)理、總裁等，因此他的物業(yè)管理是由星級(jí)酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進(jìn)行管理，這就消除了房東對(duì)物業(yè)管理公司水平的懷疑，可以為住客提供高檔、到位的各種服務(wù)。而公寓式酒店，簡單地說，就是設(shè)于酒店內(nèi)部的公寓形式的酒店套房，此種物業(yè)的特點(diǎn)在于：其一，它類似公寓，擁有居家的格局和良好的居住功能，客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間，一應(yīng)俱全。其二，它配有全套的家具電器，同時(shí)，能夠?yàn)榭腿颂峁┚频甑膶I(yè)服務(wù)，如室內(nèi)打掃、床單更換以及一些商業(yè)服務(wù)等。它既有公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)。四星級(jí)以上的公寓式酒店提供的服務(wù)則更為周到，這種物業(yè)在北京已經(jīng)出現(xiàn)，它的服務(wù)包括餐飲、娛樂、洗理、游泳、復(fù)印、傳真、打印、翻譯等。從上面的論述中我們可以看出：在服務(wù)上，酒店式公寓與公寓式酒店幾乎沒什么差別；它們之間的本質(zhì)差別在于：酒店式公寓是提供了酒店式服務(wù)的公寓，而公寓式酒店則是在酒店客房中提供了相當(dāng)家庭設(shè)備（如廚具）的酒店，它的實(shí)質(zhì)還是酒店。對(duì)照上述兩種物業(yè)類型，產(chǎn)權(quán)式酒店則是從產(chǎn)權(quán)的角度對(duì)物業(yè)的定義。產(chǎn)權(quán)式酒店，即酒店的開發(fā)商將酒店的每一個(gè)客房的產(chǎn)權(quán)分別出售給多個(gè)業(yè)主，業(yè)主每年擁有一定的時(shí)間段免費(fèi)入住，其余時(shí)間段，可以委托開發(fā)商或管理公司經(jīng)營，并享受一定的分紅，同時(shí)業(yè)主可以轉(zhuǎn)賣、繼承、抵押、饋贈(zèng)。由于產(chǎn)權(quán)式酒店是三種物業(yè)類型中最具投資價(jià)值的，因此，下面我們將對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店做一個(gè)詳細(xì)的解釋。二、產(chǎn)權(quán)式酒店溯源產(chǎn)權(quán)酒店興起于上世紀(jì)70年代歐美國家的一些著名旅游城市和地區(qū)，英文全稱是“TIMESHARE”即“時(shí)空共享”，產(chǎn)權(quán)酒店作為一種特殊投資和消費(fèi)模式，符合經(jīng)濟(jì)資源共享的基本原則，它使業(yè)主閑置的空房和酒店的大門向社會(huì)開放，對(duì)公眾推出一種即是消費(fèi)又是存儲(chǔ)，即是服務(wù)又是家產(chǎn)，即可自用又可贈(zèng)送的特殊商品，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的有效結(jié)合，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。無論對(duì)發(fā)展商還是投資商，產(chǎn)權(quán)酒店都孕育著豐富的商機(jī)。三、產(chǎn)權(quán)式酒店的分類從國際產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展趨勢來看，其可分為以下幾類：1、時(shí)權(quán)酒店是將酒店的每個(gè)單位分為一定的時(shí)間份（如：一年產(chǎn)值51周，共51個(gè)時(shí)間份），出售每一個(gè)時(shí)間份的使用權(quán)。消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時(shí)間（如一周）的居住權(quán)。2、純產(chǎn)權(quán)酒店是指將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人，同時(shí)投資人委托酒店管理公司或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的管理回報(bào)。純產(chǎn)權(quán)酒店又分為商務(wù)型及度假型。3、養(yǎng)老型酒店是指投資人（往往是最終消費(fèi)者），購買用于退休后養(yǎng)老的物業(yè)。在退休前委托管理公司經(jīng)營管理直至退休后自用。委托管理期間，投資人可獲取一定的投資回報(bào)。一般情況下該物業(yè)在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購，再出售，收益其家人所有。4、高爾夫，登山，滑雪圣地的度假村指在高爾夫，登山，滑雪等運(yùn)動(dòng)圣地開發(fā)的度假別墅項(xiàng)目。5、時(shí)值度假型酒店指消費(fèi)者購買一定數(shù)量的“分?jǐn)?shù)“，這些“分?jǐn)?shù)“就成為他們選購產(chǎn)品的貨幣。他們可以使用這些“分?jǐn)?shù)“在不同時(shí)間，地點(diǎn)，檔次的度假村靈活選擇其分?jǐn)?shù)所能負(fù)擔(dān)的住宿設(shè)施。消費(fèi)者不擁有使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)。只是為休閑消費(fèi)提供便利，優(yōu)惠和更多選擇?！胺?jǐn)?shù)“消費(fèi)可以獲取更大的折扣和免費(fèi)居住時(shí)間。四、國外產(chǎn)權(quán)式酒店的現(xiàn)狀在歐美等旅游及經(jīng)貿(mào)發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)，產(chǎn)權(quán)酒店通常被稱為私人酒店，它是投資賺取回報(bào)，進(jìn)行休閑，度假，娛樂為目的新型物業(yè)形式，屬于旅游房地產(chǎn)類，它與旅游經(jīng)濟(jì)，貿(mào)易及房地產(chǎn)是有機(jī)會(huì)結(jié)合互動(dòng)發(fā)展的關(guān)系。產(chǎn)權(quán)酒店與別墅，普通商品住宅及商務(wù)寫字樓等又有明顯區(qū)別，購買產(chǎn)權(quán)式酒店，在享受超值服務(wù)，彰顯身份和地位的同時(shí)，更有不菲的投資回報(bào)，與住宅寫字樓的投資，股票投資，儲(chǔ)蓄及國債投資等相比，投入輕松，風(fēng)險(xiǎn)小，回報(bào)更豐富，同時(shí)還獲得一套真正屬于自己的私家酒店。20世紀(jì)70年代，歐美發(fā)達(dá)國家進(jìn)入“豐裕社會(huì)”，中產(chǎn)家庭成為社會(huì)主流，在旅游創(chuàng)新過程中，第一批產(chǎn)權(quán)酒店在法國阿爾卑斯山脈地區(qū)興起，并立即在瑞士和歐美傳播開來。之后的20年中逐漸向北美，加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展，成為旅游發(fā)達(dá)國家地區(qū)頗受大眾階層和企業(yè)集團(tuán)青睞的投資方式。產(chǎn)權(quán)式酒店這種新穎的經(jīng)營方式和投資方式已經(jīng)在世界旅游及貿(mào)易口岸城市迅速發(fā)展起來。拒資料顯示，[WTO國際貿(mào)易組織，1996]全球產(chǎn)權(quán)酒店1986-1995年年平均增長15.8%；1980年，全球500個(gè)旅游目的地板15.5萬個(gè)家庭購買了產(chǎn)權(quán)式酒店；到1995年，全球81個(gè)國家4000個(gè)旅游目的地有35萬個(gè)家庭購買了產(chǎn)權(quán)式酒店。[Ragatzass.ciates,1992]80年代到90年代初，全球引入產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營的旅游目的地的數(shù)量增長了6倍，90年代初，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入以達(dá)40億美元，到2004年，全球產(chǎn)權(quán)酒店銷售將達(dá)300億美元。所有信息表明，產(chǎn)權(quán)式酒店將成為旅游及貿(mào)易發(fā)展過程中的一種重要的經(jīng)營創(chuàng)新模式，同時(shí)成為最受大眾家庭青睞的投資工具。五、國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展?fàn)顩r隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)酒店在國內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟(jì)繁榮城市已逐步形成燎原之勢，近兩年已有幾十家產(chǎn)權(quán)酒店誕生。如已成功運(yùn)作并使業(yè)主獲利頗豐的深圳雅藍(lán)大酒店、陜西漢中的“21世紀(jì)萬龍大酒店“、倡導(dǎo)“e時(shí)代人性化商務(wù)空間“的廈門悅?cè)A酒店、秦皇島的維多利亞港灣、南島的三亞溫泉大酒店、北京的快樂無窮大--龍慶峽（假日）鄉(xiāng)村俱樂部，龍脈溫泉等都是其中較為成功的個(gè)案。國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店何以迅速崛起？其實(shí)這主要得益于全國房市的回暖。近幾年來，低迷多時(shí)的海南房地產(chǎn)持續(xù)回升，東部沿海城市的房產(chǎn)也普遍升溫，購買房產(chǎn)已不僅是為了居住，還成為重要的投資渠道。于是，產(chǎn)權(quán)式酒店應(yīng)運(yùn)而生。業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，未來全國各地產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營數(shù)量將會(huì)大幅上升。相對(duì)于酒店式公寓和公寓式酒店，產(chǎn)權(quán)式酒店更像是為投資者“度身定做”，產(chǎn)權(quán)式酒店在購買時(shí)一般都會(huì)簽訂一個(gè)十年以上返租協(xié)議，與客戶約定一個(gè)租賃期和投資收益率，以6.5%的年收益率計(jì)算，大約15年客戶就可以收回總投資，同時(shí)還可以取得房產(chǎn)的所有權(quán)。相對(duì)于酒店式公寓不包租，或包租期很短（如三年）的特點(diǎn)，產(chǎn)權(quán)式酒店收益穩(wěn)定的優(yōu)勢不言而喻。投資產(chǎn)權(quán)式酒店，應(yīng)關(guān)注其物業(yè)的位置、酒店等級(jí)、地區(qū)酒店競爭等因素。一般而言，物業(yè)位置越好，未來升值的潛力就越大；地區(qū)酒店需求量越大、酒店星級(jí)越高，酒店經(jīng)營期客戶的收益安全性也就越強(qiáng)；如果開發(fā)商以長期經(jīng)營該酒店為目標(biāo)，那么，客戶的收益也就更有保證了。酒店式公寓：投資新品種時(shí)下，一種新型的建筑形式---酒店式服務(wù)公寓在島城房地產(chǎn)市場開始走紅。服務(wù)性公寓又稱酒店式公寓。這種業(yè)態(tài)形式源于歐洲19世紀(jì)，并逐漸流行于歐美房地產(chǎn)市場，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客供游人臨時(shí)休息的物業(yè)，由專門的管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于游客的“臨時(shí)之家”。其房型以類似酒店標(biāo)準(zhǔn)間為主，配有豪華商務(wù)套房，并提供居家生活所需的廚衛(wèi)、家具等多種生活設(shè)施。高級(jí)的酒店公寓擁有多種康樂設(shè)施，能提供餐飲、健身、商務(wù)服務(wù)等多種服務(wù)，就軟件服務(wù)而言，酒店公寓的服務(wù)水準(zhǔn)一般都達(dá)到星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)，它除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供居家的、家庭式服務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)賓至如歸。酒店式服務(wù)公寓與傳統(tǒng)酒店相比，設(shè)施先進(jìn)、服務(wù)細(xì)致，價(jià)格更為經(jīng)濟(jì)，因此與傳統(tǒng)酒店展開了積極競爭。目前，酒店服務(wù)式公寓在青島還只是處于起步階段，至少還有5－7年的發(fā)展期才能進(jìn)入繁華期。青島的酒店式公寓還沒有真正地面向單身白領(lǐng)，更多的是適合于投資，如位于香港中路的新世界數(shù)碼港的三度空間。這個(gè)住宅品種的特性決定了它并不受地域影響，連鎖經(jīng)營將成為一個(gè)趨勢。隨著人們生活方式的改變，休假制度的實(shí)行，旅游度假的盛行，私人汽車迅速發(fā)展，國際商務(wù)交流的日益增多，酒店式服務(wù)公寓必然與旅游、度假及商務(wù)往來結(jié)合起來。酒店式公寓必定會(huì)鎖定客戶資源從而走向市場細(xì)分。產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店公寓、留學(xué)生公寓、單身公寓等將逐步流行起來。人們會(huì)利用節(jié)假日、外出旅游等短期居住而首選酒店公寓。作為投資酒店公寓的要素，其中地段、配置、服務(wù)管理、客戶資源最為重要。地理位置的方便性決定了旅居的人出行觀光、商務(wù)交往的便利性

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  匿名 2021-08-20 09:44

  酒店公寓即酒店式管理的公寓分為產(chǎn)權(quán)式公寓酒店和酒店式公寓。產(chǎn)權(quán)式公寓酒店式公寓是一種提供酒店式管理服務(wù)的公寓，集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體，具有“自用“和“投資“兩大功效，但其本質(zhì)仍然是公寓酒店式公寓是一種既吸收了星級(jí)酒店較好的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了住宅、寫字樓的某些特點(diǎn)；既可居住，又可辦公的綜合性很強(qiáng)的物業(yè)。酒店公寓與普通住宅樓比較起來，其結(jié)構(gòu)和設(shè)計(jì)均有所不同。酒店公寓需要配套齊全、高檔，能為住房提供星級(jí)酒店式的生活環(huán)境和物業(yè)管理。酒店式公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”。選擇酒店式公寓最大的特點(diǎn)就是自由方便，而且價(jià)格相對(duì)較低，隨時(shí)可以得到酒店式的各種服務(wù)，如洗衣服、更換被單等。一般酒店式公寓的公共設(shè)施均類似酒店，所以居住者的身份和氣派也可彰顯。

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